Jak kupić budynek mieszkalny i zrobić 110% w ciągu trzech lat

Jak kupić budynek mieszkalny i zrobić 110% w ciągu trzech lat

Coś, co słyszałeś cały czas, to fakt, że nieruchomość jest zbyt kosztowna.

Wydaje się, że nieruchomość inwestycyjna jest sprzedawana w wydaje się śmiesznych oceniach.

Co jeśli powiedziałem, że im droższa inwestycja nieruchomości, tym lepszy czas, aby dostać się na rynek!

W tym artykule na blogu hale opole pokażę ci krok po kroku, jak REIT kupuje i sprzedaje budynki, nawet na tym nadinflacyjnym rynku, a nadal zarabia.

W rzeczywistości, w tym artykule na blogu, pokażę Ci, jak możliwe jest osiągnięcie 80% do 100% zwrotu na dolar inwestycyjny w mniej niż trzy lata.

W zeszłym tygodniu, w blogu Entrepreneur Semi-Pension, 18-Month Check-In, wspomniałem, że obecnie prowadzę dochodzenie w sprawie zakupu innego budynku mieszkalnego. W tym artykule na blogu przejdę przez liczbę i możliwości.

Mój mandat to zakup budynku, który spełnia moje kryteria inwestycyjne, który jest zwykle strategią kupna na całe życie, ale dostosowałem mój mandat z tym konkretnym budynkiem do trzy- do czteroletniego flip. Oczekuję 80% zwrotu mojego pierwotnego dolara inwestycyjnego w ciągu trzech lat, a poniżej znajdziesz informacje na temat budowy i mojej analizy inwestycyjnej.

Z oczywistych powodów, nie będę publikować lokalizacji i adresu budynku. Dla jednego, podpisałem NDA, a co ważniejsze, nie szukam dodatkowej konkurencji, ale pokażę ci kroki, jak kupić budynek mieszkalny, i zrobić niesamowitą zwrot w krótkim czasie.

Budynek ma 32 apartamenty z wymienioną ceną popytu w wysokości 5,650 000 USD i wymienioną stawką CAP w wysokości 3,6%. Znajduje się w pobliżu centrum miasta w bardzo stabilnym rynku wynajmu z bieżącą stawką wolności blisko 1%. Zazwyczaj nie byłem zainteresowany budynkiem o tak niskiej stawce kapitału kapitałowego, jak myślę, że mogę znaleźć lepsze zwrotu z mojego dolara inwestycyjnego, ale jestem szczególnie zainteresowany tym budynkiem, ponieważ bieżące renty są WELL poniżej rynku.

Budownictwo finansowe, dochód brutto, stopa PKB

Obecne finansowanie budynku jest następujące:

Efektywny dochód brutto = 361 516 USD

Total Expenses = $157,975

Netto dochód operacyjny = $203,541

Wskaźnik CAP wynosi 3,6% ($203,541 ÷ $5,650,000).

Jest częściej niż nie, że lista nie zawiera wielu elementów, które powinny być uwzględnione w proforma deklaracji dochodów, ale to nie jest przypadek tutaj. Wskaźnik kapitału kapitałowego w wysokości 3,6% jest rzeczywistą stawką kapitału kapitałowego i obejmuje wolne i złe zadłużenie w wysokości 1,5%, naprawy i utrzymanie w wysokości 850 USD za drzwi, wynagrodzenia w wysokości 350 USD za drzwi i opłaty zarządzania w wysokości 4%, z których wszystkie są w linii. Wielu listowców jest fałszywych w sposobie, w jaki sprzedają nieruchomość i celowo wyrzucają elementy z deklaracji dochodów, aby pokazać inflację PKB. Bądź bardzo ostrożny z tymi listami i agentami.

W odniesieniu do strony wydatków sprawozdania z dochodów, wszystkie elementy są stałe (z wyjątkiem opłat zarządzania 4%), więc wszelkie wzrosty dochodów idzie bezpośrednio w kierunku wzrostu w ocenie budynku.

Przyjmując stałą stopę PKB 3,6%, każdy wzrost przychodów w wysokości 1 USD spowoduje wzrost wartości budynku o 27,78 USD (100% ÷ 3,6%). Teraz nadszedł czas, aby ocenić, jaki jest mój potencjalny powrót na tym budynku.

Sprawdź aktualną rolę wynajmu mieszkania:

Obecny dochód wynajmu wynosi 26 028 USD miesięcznie, a sam budynek składa się z 12 apartamentów licencjackich i 20 apartamentów jednorazowych. Średnia kwota czynszu dla apartamentów licencjackich wynosi 669 dolarów za jednostkę, a średnia kwota dla pokoi pojedynczych wynosi 940 dolarów za jednostkę.

Obecny dochód wygląda następująco:

12 apartamentów licencjackich = $669/miesiąc × 12 = $8,028/miesiąc

20 apartamentów jednorazowych = $940/miesiąc × 20 = $18,800/miesiąc

Łączny miesięczny dochód przed renowacjami = 26.028 USD

Średnie porównywalne dla budynku o podobnej wielkości w tym samym obszarze wynajmu są następujące:

Bachelor = jeśli redone, około $ 1,190 na jednostkę

Jedna sypialnia = jeśli jest zredonowana, około $ 1,450 za jednostkę

I nowe dochody wynajmu będą wyglądać następująco:

12 apartamentów licencjackich = $ 1,190/miesiąc × 12 = $ 14,280/miesiąc

20 apartamentów jednorazowych = $1,450/miesiąc × 20 = $29,000/miesiąc

Łączny miesięczny dochód po remoncie = 43,280 USD/miesiąc

Miesięczna różnica między starym dochodem do wynajmu a nowym dochodem do wynajmu wynosi 17 254 USD/miesiąc lub 207 048 USD rocznie. W wysokości 3,6% PKB, wzrost przychodów z wynajmu przekształci się w wzrost wartości budynku w wysokości 5 751 000 USD (207 048 × 27 78) dla nowej wartości budynku po renowacjach w wysokości 11 401 793 USD.

Oprawy budynków – budynek potrzebuje pracy.

Szacuję, że sam budynek będzie potrzebował około 400 000 dolarów na ulepszenia kapitału i około 40 000 dolarów na jednostkę na renowacje. Ponieważ budynek jest pod kontrolą wynajmu, pozwolę na przybliżoną opłatę w wysokości 12 000 dolarów, którą będę musiał zapłacić każdemu wynajmującemu, aby odwiedzić budynek.

Całkowity koszt renowacji jednostek będzie zatem 52 000 USD na jednostkę × 32 jednostki = 1 664 000 USD i 400 000 USD dla samego budynku, za łączną kwotę 2 064 000 USD w łącznych kosztach modernizacji i renowacji. Budynek jest pięknym budynkiem historycznym, na doskonałym rynku wynajmu, z wielkim kości, wynajmu znacznie poniżej rynku, i wiele z tyłu. Budynek i apartamenty potrzebują dużo pracy, ale z dolarami, które proponuję umieścić w budynku, jest wiele potencjału.

Twój potencjalny powrót, gdy kupujesz budynek mieszkalny, i jak posiadać mały budynek mieszkalny?

Szacuję, że spłacę około 40% gotówki na zakup budynku i finansowanie bilansu, co oznacza, że muszę spłacić 2270 000 dolarów. Szacuję, że krótkie koszty będą około 40 000 dolarów, co obejmuje opłaty prawne i inżynieryjne. Z 40% spadkiem budynek będzie przepływ gotówkowy przybliżająco neutralny.

Pieniądze w budynku na zakup = $2,270,000 z hipoteczną kwotą $3,390,000.

W pierwszym roku upgrade dziesięć jednostek, w drugim roku dziesięć jednostek, a w trzecim roku bilans. Całkowity koszt uaktualnienia, jak szacuje się, będzie wynosił $2,064,000.

Pod koniec trzeciego roku, gdy wszystkie aktualizacje zostaną zakończone, a nowi najemcy są w ich apartamentach, szacuję, że budynek będzie miał wartość 11 401,793.

Moje inwestycje pod koniec roku 3 będą wyglądać następująco:

Wartość budynku = 11,401,793 USD

Hipoteka na budowę = $2,291,790

Całkowita wartość w budynku = $9,110,003

Łączne dolary w budynku w 2019, 2020 i 2021 są następujące:

Koszty bliskie i spadek = 2270 000 USD

Naprawy, uaktualnienia i renowacje = $2,064,000

Całkowity gotówka w budynku = 4 334 000 USD

Jak dokonać niesamowitych powrotów na budynku mieszkania

Podsumowując, szacuję, że wypłacę 4 334 000 dolarów gotówką, a w ciągu trzech lat będę miał 9 110,003 dolarów w kieszeni, za łączną trzyletnią zyski w wysokości 4 776 000 dolarów, zwrot w wysokości 110% w moim dolarze i IRR w wysokości 27% pretax.

Na koniec trzeciego roku spodziewam się, że sprzedam ten budynek i kupię inny. Jeśli zdecyduję się zachować budynek, będzie on przepłynęł zdrowe 220 000 dolarów rocznie (po dopuszczalnych podwyżkach czynszu) dla całkowitego rocznego zwrotu 5% i zdrowego rocznego zwrotu. Oczekuję, że wyzwolę kapitał, aby móc wykonać kolejny projekt podobnego rozmiaru.

Dla wszystkich tych, którzy rozważają wejście do nieruchomości inwestycyjnych, powyższe jest przykładem tego, jak można wykonać swoje obliczenia. Na początek nie musisz kupować budynku o pojemności 32 jednostek, ale matematyka wciąż może mieć sens na znacznie mniejszym pięciokątnym kompleksie. Dolar jest mniejszy i bardziej zarządzany, a jeśli jest to twój pierwszy, to prawdopodobnie lepszy sposób, aby zacząć.

Mam nadzieję, że powyższe ma sens, jeśli nie, czuję się wolny, aby wysłać mi e-mail.

Powodzenia z Twojego biznesu, tworzenia bogactwa i 1,2,3 kroków, aby kupić budynek mieszkalny i zrobić własne niesamowite zyski.

Inne artykuły nieruchomości, które napisałem:

REITs vs Rentals: Czy powinieneś kupić własną nieruchomość inwestycyjną lub zainwestować w REIT?

Jak stworzyć ogromne bogactwo inwestując w mieszkania wielojęzyczne

Co to są prawdziwe aktywa i jak zdywersyfikować swoje bogactwo poprzez inwestowanie w nich?

Jak zarabiać pieniądze inwestując w budynki mieszkalne?

Jak 25-letni może kupić swój pierwszy dom na kosztownym rynku nieruchomości i nadal tworzyć bogactwo?

Pobierz darmową płytę inwestycyjną nieruchomości


Leave a Reply

Your email address will not be published.